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东北浙江炒房团转战防城港:近10年房价两次大涨,部分中介成传
2019-11-08 21:38:30 来源: 综合

编者按:

超大、超大、大城市是中国经济发展和技术创新的主要驱动力,也是人口流入的主要场所。然而,从人口规模来看,大范围、大数量的小城市仍然是中国城市体系的基石。这里不仅是连接城乡的连接点,也是推动附近农村人口从“地方中国”向“城市中国”城市化的承载地。

小城市的多样化和灵活性为中国的经济活力注入了力量,但它们也面临着发展和转型、人口规模和结构以及就业机会减少等困难。为了更深入、更客观地看待这些问题,第一财经派记者到这些小城市成立了一个名为“中国城市(Urban China)”的专栏,扫描小城市的经济社会状况,探索小城市与乡村、小城市与各行各业的大城市之间的协调发展之路。

“30年前我错过了在广东深圳的机会,30年后我再也不会错过广西东兴。”

在广西防城港和越南东兴港的交界处,这句话写在最繁华的万中国际批发市场的墙上。可以说是当地人情绪的写照。

东兴是防城港下的县级市,防城港是广西的地级市。这座小城位于广西南部北部湾北岸,人口不到一百万。与广西的南宁、桂林、柳州、钦州、榆林等城市相比,它在知名度方面没有优势。然而,2018年,中国人均国内生产总值接近73,000元,居广西首位,国内生产总值增长率也居广西首位。

防城港位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的交汇处。它不仅是中国东、中、西部地区的连接点,也是我国唯一一个与东盟国家的海陆河相连的城市,既有沿海地区,也有边境地区。中国大陆有海岸线,西南端有深水港。由于有了港口,它的经济正在蓬勃发展。

然而,在过去的一两年里,当走在防城港的街道上或坐在出租车上时,当地人和司机会和你谈论最多的是房价和金字塔计划。

北部湾大道的一侧是龙光阳光海岸大厦,这是一条长约100米的商业街。有十多家房地产中介机构。配套商店有装修、装饰、房屋托管、建材等物业相关行业。

当地司机不断提醒记者,在这些房地产中介机构,他们必须警惕传销代理商的诱惑,因为一些中介机构已经成为一些传销代理商进行非法行为的掩护。

浙东北房地产集团转向方城港

八达国际广场距离防城港北部高速火车站不到500米。广场的物业顾问杨雪看到外国买家在广场一楼购买一次性商店。

“买方来自浙江。他随和低调。他不怎么说话。在酒店大厅呆了几分钟后,沙盘在一楼面向街道开了一家商店。”当杨雪回忆起买家风尘仆仆的样子时,他印象深刻。买家买下店铺后,公司处理了租金发放、租金收取、物业管理等所有托管事宜。她再也没出现过。杨雪告诉《第一财经新闻》,她经历了几个这样的例子。

不仅在杨雪,近年来,来自东北、江苏和浙江等地的买家一次购买一层楼或十几栋房子的故事,几乎是防城港房地产的许多销售人员听过或经历过的。许多销售人员甚至在购买时总结了来自不同地区的买家的一般特征。例如,东北人很强壮,通常以小群体出现。江浙人大多是一两个人一起旅行,他们不吵闹。

外人显然是防城港的主力军。北部湾大道一家房地产中介的灯箱广告牌上还写着,“欢迎黑龙江丹东置业集团来防城港考察房地产”。

在外国买家的推动下,防城港的房价确实上涨了。随着房价的上涨,房地产也在各地蓬勃发展。无论走在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、江山大道三条主干道上,还是走在茶山路、迎宾街、凌秀街、天口街的支路上,都可以看到正在开发建设的房地产。站在路的尽头,在高地或海边,到处都可以看到高大的塔式起重机。这座年轻的城市正在建设中。

如今,对于当地人来说,用“三天一层楼”来描述防城港房地产市场建设的繁华景象并不算过分。

许多当地人告诉第一财经记者,防城港在26年的建设中经历了两次令人印象深刻的价格上涨。

第一次发生在2008年,当时国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,北部湾经济区上升为国家战略。这使得位于中国陆海边界西南端的防城港成为北部湾经济区的一部分。

港口地区的许多建筑在2008年左右被房地产开发商收购,比如龙光阳光海岸(Longguang Sunshine Coast),它为当地人所熟知,开发较早。北部湾经济区规划出台后,许多外国房地产开发商开始将目光投向西南边城,从而形成防城港房地产开发的第一个快速发展时期,即2010-2014年。

第二次发生在2018年,海南省全球采购限制政策的升级被认为是间接驱动因素之一。2018年4月22日,海南省委、省政府办公厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。海南省各市县在现有采购限制政策的基础上,实施严格的采购限制政策和全球采购限制。

因此,一些一直沉浸在椰风海韵和蓝海银沙中的买家开始选择将购买方向转向防城港等北部湾城市。当地房价也从每平方米5000元上涨到每平方米7000元。一些建筑在2018年年中达到近年来的最高水平,达到每平方米8000-9000元,这是这个西南边陲城市的第一次。

“我第一次觉得这片土地对外人很有吸引力。在此之前,房价在当地人心目中没有概念。”鲁智敏是四川人,在防城港开出租车已经超过15年了,他是一个较早在这里定居的外国人。

房子比人多。

走在防城港的街道上,你会偶然遇到一辆旅游大巴,当地人称之为防城港“一日游”,是防城港的一景。

这个群体在2011年下半年出现,并在2012年逐渐成为大规模群体。它在接下来的几年里达到了顶峰。来自世界各地的游客感受西南边境城市的沿海风情,并考虑购买房屋和房产的计划。与其说他们在旅行,不如说他们在参观当地的建筑。总之,这座房子可与海景、海鲜、越南边境产品等媲美。

然而,卢智敏告诉第一财经记者,许多传销组织利用“一日游看房”的机会,利用公交车带游客参观防城港龙珠广场、白浪滩、金滩、仙山公园等当地著名景点,宣传北部湾经济区的发展潜力和防城港房地产市场的投资潜力,诱使不了解当地情况的外国游客买房,进入传销等非法组织。

在实地考察防城港期间,第一财经记者也看到类似的标语挂在墙上,如“严打参与转移的公交车,整顿代表团组织的“传销宴会”。防城港市住房和城乡建设局一楼大厅入口处醒目地贴着“打击传销”的宣传材料。

事实上,防城港在1968年建成后,几十年来一直位于一个不为人知的小渔村。即使在1993年这座城市建成后的十多年里,当地的房价一点也不显著。但现在,房地产已经逐渐成为该地区的支柱产业。

从防城港的主要税种来看,我们还可以看到一个亮点:由第三产业组成的房地产在2002年保持为零,但在2011年成为第三产业的主要税种,贡献了第三产业税收的15%左右。我不得不说,防城港房地产的地位不可低估。

正是由于房地产在当地经济中不可或缺的作用,越来越多的人投资于这个行业及其周边行业。“港区这边是防城港新城。来到防城港的外国人有一半以上从事房地产中介行业。”从事房地产行业十多年的房地产顾问肖冠笑着说,在一定程度上,外来者要么在防城港买房,要么在卖房子。

它不仅是一个新城市,而且是越南的防城港和东兴港。房子仍然是核心话题之一。越南红木、沉香、水果、手镯、香水等企业上方都是大型房地产广告。

仅2018年,防城港商品房绝对销售面积就达到384.58万平方米,是2010年至2014年累计购买土地面积的两倍多。但是当地人口增长缓慢。2010年,该市常住人口为866,900人,到2018年底,这一数字仅为953,300人。

防城港是广西人均国内生产总值最高的地级市,也是人口最少的地级市。尽管每年有2500多万国内外游客前来欣赏其沿海和边境海关,但户籍人口和常住人口的年均增长率不到2万。

去年从大学金融专业毕业的防城港本地人刘明告诉《第一财经记者》,他将于明年离开防城港,去邻近的广东或省会南宁找工作。“在这里找到合适的工作机会并不容易,而且工资水平也不高。如果你出去旅行,也许你可以有更多的选择。”

除了留住年轻人,移民居民也是该地区的一个主要特征。王东明是其中之一,他住在北方,飞往东兴,那里冬天的平均气温约为23摄氏度。每年冬天,许多人都以这种方式来到千里之外的防城港感受中国南方的温暖。北方省份的车牌在防城港的街道上很容易找到。春节过后,这些人将一个接一个地离开,住宅建筑的灯光将回到过去的零星状态。

住房需求与城市人口数量密切相关。如果人们不能留下来,房子的投资价值如何才能得到充分体现?这是许多投资者关心的问题。

过去十年见证了当地房地产市场快速发展的陈南贵并不乐意看到这一点。他对《第一财经记者》表示:“与没有买家的房子相比,选择阳光充足、空气清新、水质纯净的方城港买房无疑是一件好事。然而,防城港需要发展多种多样的子行业,吸引更多年轻购房者在就业中扎根,然后参与防城港的发展,而不是让购房者在防城港定居。”

中央商务区可以说是这座城市的窗口之一。与许多城市不同,防城港的cbd住宅比人口多。

防城港中央商务区原规划包括商业街、星级酒店、电影院、甲级办公楼、同等级住宅小区等。它始于2010年。记者在现场采访中发现,除了一条几乎收集了全国各地特色美食的美食街之外,中央商务区目前正在建设中,包括王迪中心、金融中心和京港中心等标志性高层建筑。夜幕降临后,拥有几十栋高层建筑的中央商务区,只有零星的灯光和很少的人。天亮后,车辆偶尔会经过cbd街道,房地产营销中心开始闹鬼。

用勤奋追随人群

防城港已经意识到它不能保留人们对当地经济发展的担忧,大多数购房者也不会回避这个问题。

黄兴东从湖南老家来到防城港,在万中国际批发市场租了一家专门经营越南饰品的小店,该店与越南水隔离。黄兴东见证了方城港近十年的快速发展,有自己的观察和思考。

“旅游消费在第三产业中的贡献率为61.4%,居广西首位,但这显然是不够的。为了满足更多外国人在当地的就业需求,吸引更多外国人来自己的家园定居,第三产业中的科技、金融和信息等更多子类别逐步得到改善。”黄兴东告诉第一位财经记者,他的湖南同胞去年去邻近的广东省寻找就业机会,因为他们对边境贸易、旅游和房产中介等行业不感兴趣。

然而,对于房地产销售人员来说,他们从另一个角度对防城港的发展持乐观态度。如果你随便走进一处房产,销售人员会不断向你提到,东湾跨海大桥开通后,另一边的岐山半岛的工人会去cbd花钱,在拥有大量房产的港区买新房。或者告诉你,一个三小时的快速铁路网和一小时的高速公路网正在这里形成,到邻近的省会城市和越南河内,两小时到广西的主要城市,一小时到广西北部湾经济区的城市。此外,正在建设的泛亚高速铁路将于2021年开通,防城港将与东南亚国家直接相连,防城港4号和机场将于2022年建成。“海、陆、空”的防城港运输时代即将到来,这意味着人的到来。

从当地政府的规划来看,这个西南边陲城市的房地产开发正面临着全市的工业化进程。

作为北部湾沿海的工业城市方城港,其工业化始于2008年北部湾经济区上升为国家战略。同年,以防城港钢铁基地和白龙核电项目为代表的“田字项目”开始实施,被视为防城港全面推进“广西北部湾经济区发展规划”的标志。

碧桂园、龙光等外国房地产巨头几乎都是在2008年左右开始进入广西的,防城港的本土企业华晨集团和真红房地产也在这一时期开始涉足沿海生态房地产一家房地产公司的总经理孙兴表示,为了吸引强大的外国房地产开发企业,防城港地方政府在土地上给予了许多优惠政策。2009年广西地方房地产投资指数增速居首位,达到78%。

2009年,为了与广西北部湾经济区发展规划充分衔接,方城港确定了“三岛三湾一核六组团”的新城格局。中心城区规划面积从70平方公里增加到140平方公里,人口从50万~ 60万增加到100多万,大大拓展了城市发展空间,防城港房地产开发也进入快车道。

当地人熟悉的主要项目,如大海粮油、防城港电厂、神龙公司、中冶世纪初、钟毅重工、金川集团、上思华润水泥、海港500kv变电站,也在2009年左右登陆。

2010年1月1日中国-东盟自由贸易区的全面启动给了这座城市更多的想象空间。将2010年防城港描述为“城市到处都是建筑工地和项目”是非常恰当的,当时第二产业的比例上升到了52%。

“工业兴市”并没有带来人口的快速增长。一些受访者认为这是先计划的产物。有些人还认为,这是城市产业结构尚未理顺和主导产业驱动力不够的结果。

在加强钢铁、能源等第二产业主导作用的同时,地方政府在2011年开始重点发展现代服务业,在原有的文化旅游、星级酒店建设、港口物流、房地产、边境贸易等服务业之外,寻求发展法律服务、金融等新服务业的可能性。

2015年,旋转模式和调整结构被置于更重要的位置。电子信息、新能源和新材料以及循环经济等战略性新兴产业已经成为第二产业的主要焦点,而不是停留在大型钢厂、核电站和发电厂。方城港除了强调港口经济、海洋经济、港口经济和旅游经济发展的深化外,还提出发展生态经济和网络经济作为两种新的经济形式。

截至2018年底,防城港第二产业比重从2011年的52.6%降至49.3%,但对当地经济增长的贡献率仍高达52.4%。然而,第三产业的比重也从2011年的33.4%上升至36.8%,对当地经济增长的贡献率从2011年的20.1%上升至37.4%。

同时,新材料、生物卫生、医药、新设备制造、智能设备制造、电子信息产业等。在过去的两年里,被视为防城港工业的“产业幼苗”和高质量发展的必由之路。例如,覆盖中印医药工业园的国际医药开放试验区正在得到推广。

防城港市住房和城乡建设局副局长在接受第一财经记者采访时表示,随着西南边陲城市的日益普及、产业链的逐步完善、配套设施的进一步完善和宜居指数的进一步提高,由于南宁和北海两个北部湾城市的购房贷款限制,防城港的住房市场对外来人口仍有很大吸引力。

目睹方城港从一个小渔村发展到建筑工地的当地人喜欢深圳从碧方城港转型的奇迹。然而,与过去十年高层建筑建设的进展相比,防城港的人口增长要慢得多。这座融合了21世纪海上丝绸之路亮点、中国西南腹地桥头堡、中国与东盟第一个经济合作城市和中国边境明珠的城市,要“进入第一批沿海开放城市”,还有很长的路要走

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